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记忆中的老宅和回不去的老家 ?

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记忆中的老宅和回不去的老家 ?

  咨询人出生在一个山清水秀、风景如画的小山村,通过自己的努力,一路筚路褴褛不断升级打怪终于在城市买房娶妻成为一名城里人,所付出的代价之一就是把农村户口搞丢了。由于是独子,前些年父母故去后,家里的老宅院一直处于闲置状态,已经破败不堪,去年趁着农村宅基地统一规划,统一建造的政策导向,所在镇的基层人民政府将将村民现有宅基地统一收回,并重新规划、划分了宅基地。在这个过程中像他这种情况的不再重新划给宅基地,也没有提补偿的事情,他觉得非常不合理,也想通过这次规划重新拿到一块宅基地,退休后能够在山清水秀的老家颐养天年。

  可惜这样的美梦还是会被严格的法律规定所打破,首先他能否继承父母留下来的农村宅基地上的房屋?那就要把农村宅基地和房屋作为两个概念来看。根据《中华人民共和国土地管理法》和自然资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》以及《印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》的规定:宅基地属于农民集体所有,坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过省(区、市)规定的标准。村民申请取得宅基地后可自己建房,使用权人只能是本集体组织内部成员。因此城镇户口的他不再具备宅基地使用权的身份条件。

  那么宅基地上的房屋能不能继承呢?答案是肯定的。公民的房屋属于个人合法财产,不论是农村户口的村民,还是城市户口的居民,都可以按照《中华人民共和国继承法》的规定享受继承权,并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产,即城市户口的公民可以继承宅基地之上现存的农村房屋。

  但是城市户口的公民在继承农村房屋时还要受到《土地管理法》等现行法律、法规的限制。即城市户口居民能且只能继承农村宅基地上的房屋,而对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。

  在实践中,如果继承人是本农村集体经济组织成员,符合宅基地申请条件的,可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地,办理宅基地使用权变更登记,但不得突破“一户一宅”限制;如果不符合申请条件,则可以将房屋本身卖给本村其他符合申请条件的,如果不愿出卖,则该房屋不得翻建、改建、扩建,等到房屋自然损耗无法继续居住时,该处宅基地由农村集体经济组织收回。按照“房地一体”原则,城市居民可以基于合法的房屋所有权而继续使用宅基地,但是不得进行翻建、改建、扩建。但笔者认为,为保证居住条件必要的修缮行为应是被允许的。

  既然房屋所有权可以继承,那么如果遇到政策性拆迁,城市户口的子女所继承的父母留下的农村房屋,农村集体经济组织成员一同获得补偿款是题中应有之义。但是要注意,农村宅基地房屋的拆迁补偿可以分为两种,一种是对地上建筑物的补偿,地上建筑物,也就是房屋所有权是归产权人所有的,作为父母的遗产,无论户口在哪里,子女都有权继承;另外一种是对宅基上土地使用权的补偿,由于土地的使用权并不属于遗产部分,所以不能予以继承。

  随着大量农村人口流向城市,在城市买房落户已是小镇青年的人生选择,同时也带来诸如宅基地房屋继承等一系列问题,在现行法律体系下,宅基地流转的范围似乎还是太窄,也不符合国家扩大农村集体生产性要素的政策导向,期待新修订中的《土地管理法》对于这一问题有更加灵活智慧的规定。

  【作者简介

  刘洋

  专业方向:土地、规划法律事务策划、征迁法律争议解决及相关领域行政诉讼。

  工作经历:曾担任某执法单位规划执法部门负责人;12年执法工作生涯中曾处理大量土地、规划、房产类案件,在土地、规划、征迁实务领域拥有丰富经验,拥有扎实的专业功底和丰富的职业经历,熟悉各类工程项目土地规划手续的办理流程,尤其擅长对各类型企业在土地手续、规划手续办理及征迁过程中的疑难问题的解决。

  电话:13953318935


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